Российский жилищный кодекс уже давно установил, что все вопросы по текущему ремонту многоквартирного дома должны решать исключительно собственники жилья. Нет протокола общего собрания - нет и работы УК, она просто не имеет права что-либо делать без решения собственников. Инициаторами, заказчиками должны быть жители, а управляющая компания – помощником, исполнителем их воли. К счастью, горожане все больше и больше понимают, что без их участия в доме ничего не будет происходить. Кому-то это нравится, для других – обуза. О специфике работы УК в современных условиях мы сегодня говорим с директором ООО «ЖЭУ-6» Евгением Воскобойниковым.

- Евгений Вячеславович, в этой управляющей компании вы работаете уже седьмой год. А раньше чем занимались?

- В сфере жилищно-коммунального хозяйства я работаю более 20 лет. В ООО «ЖЭУ-6» тружусь седьмой год, в должности директора – пять лет. Начинал работать после службы в армии в Водоканале - был дежурным электриком. Потом с 2001 года работал в комбинате благоустройства (сейчас это МБЭУ) мастером участка, потом стал начальником участка. Затем я пришел в управляющую компанию ЖЭУ-6 энергетиком. Отработал чуть больше года, после назначили директором.

- В таком профессиональном росте (пройдены все ступени снизу доверху) наверняка есть свои плюсы?

- Скорее всего. Благодаря этому я знаю специфику работы многих коммунальных служб, понимаю особенности взаимоотношений в коллективе. Работая в КБУ, мне приходилось много общаться с жителями города по различным вопросам. Тот опыт, считаю, для меня бесценен. Я научился слушать людей, налаживать с ними контакт.  Работая начальником участка, научился ответственному подходу к делу, а также выполнять обещания, данные коллективу.  Приходилось к каждому сотруднику искать индивидуальный подход:  где-то надо было быть строгим, где-то – более снисходительным, внимательным. Слесари, ремонтники, маляры были в моем подчинении. Если ты относишься к людям с уважением, если требования твои обоснованы, можешь рассчитывать с их стороны на понимание, доверие, а значит, и ответственный подход к делу.

- Расскажите, пожалуйста, о коллективе ЖЭУ-6.

- Дружный, сплоченный, очень работоспособный и целеустремленный коллектив, объединяющий порядка 50 человек. Это слесари, плотники, уборщики, дворники, инженерно-технические работники, бухгалтеры. Все необходимые работы по содержанию жилого фонда мы стараемся делать своими силами, в том числе ремонтировать кровли, подъезды,  устанавливать сантехническое оборудование. Все люди очень ответственные, каждый специалист любит свою работу, дорожит ей. Текучки кадров в нашем ЖЭУ нет. Дефицита кадров не испытываем. На разовые сезонные работы привлекаем сторонние организации.

- Каков у вас стиль руководства - авторитарный, либеральный или демократический?

- Думаю, надо у коллектива спросить!

- Я спрашивала, говорят, что у вас к каждому работнику есть особый подход…

- На мой взгляд, быть лидером – значит, меньше думать о своих нуждах, а больше – об окружающих тебя людях, при этом правильно ставить задачи по управлению работой компании. Безусловно, каждый руководитель уникален и обладает определенными чертами характера. Однако, думаю, не стоит экспериментировать с методами и пробовать что-то новое ежедневно. Полезным и правильным будет адаптироваться под отдельную ситуацию, требования и условия.

Все зависит от ситуации. Так, авторитарный стиль руководства эффективен в ситуациях, когда необходимо быстро принять решение, но мнение команды не нужно. В этом случае работа выполняется за счет жестких поручений и распоряжений. Впрочем, вполне допускаю, что некоторым сотрудникам это не понравится.

При либеральном стиле руководства команде можно дать свободу действий в работе, рассчитывая на поддержку и советы коллег. Подчиненным в этом случае, не спорю, комфортнее. Однако некоторые товарищи могут быть недостаточно мотивированы к работе, что негативно сказывается на результате.

Демократический стиль руководства подразумевает совместное с членами команды принятие решений…

А на практике чаще приходится использовать в работе все эти стили и методы комбинированно, исходя из конкретной ситуации и задач. Впрочем, каким бы ни был руководитель, для него главное - наладить эффективную работу компании. А для этого нужно выработать четкую стратегию, сформировать работоспособную команду, грамотно распределить обязанности, разработать план и поставить задачи, организовать контроль над коллективом, наладить связи с внешними партнерами. Что я и стараюсь сделать.

- Сколько домов в управлении у ООО «ЖЭУ-6»? Каковы особенности этого жилого фонда?

- У нас в управлении 75 домов. Жилой фонд старый: кирпичные и панельные дома постройки 60-х годов прошлого века, требующие большого ремонта. Два раза в год мы проводим сезонное обследование домов. Выявляем по каждому дому недостатки, определяем фронт и стоимость работ, которые должны выполняться за счет текущего ремонта по тарифам, согласованным с жителями. Далее собираем собрания собственников жилья, где предлагаем населению наш план:  что, в каком объеме необходимо сделать на доме в первую очередь. Главные наши аргументы при этом: безаварийность работы систем, комфортность проживания в доме. Разумеется, выслушиваем на собраниях и пожелания жителей. Признаться, не всегда легко приходим к консенсусу.

Бывает, что жители говорят, мол, на некоторых домах необходимо выполнить ремонт лестничной клетки. Но мы пытаемся убедить, что такие работы надо производить комплексно: прежде чем выполнить ремонт в подъезде, лучше установить пластиковые окна, установить тамбурные металлические двери (это ведь еще и вопросы энергосбережения), а уж затем можно ремонтировать лестничные клетки, устанавливать энергосберегающие светильники, делать керамогранитные полы.

Очень удобно работать с жилым фондом там, где есть активный Совет дома. В этом случае мы оперативнее выходим на связь с жителями, продуктивнее обсуждаем текущие вопросы, быстрее договариваемся.

- Какой самый больной вопрос для УК?

- Злостные неплательщики за жилищно-коммунальные услуги. Понятно, что есть семьи, которые попали в трудную жизненную ситуацию, из-за чего не могут вовремя и в полном объеме оплачивать ЖКУ. Но таким людям мы всегда идем навстречу, подсказываем, как оформить рассрочку, заключить договор о поэтапном погашении долга. Но есть злостные неплательщики. Таким приходится отключать электроэнергию. Решаем вопрос о взыскании долгов через суд.

- Это как-то сказывается на тех жителях, которые оплачивают услуги ЖКХ своевременно?

- Нет, никоим образом. Те работы, которые мы запланировали, обещали жителям сделать, выполняем.

- Если подводить итоги 2021 года, что удалось хорошего сделать в прошлом году для жителей многоквартирных домов?

- Все у нас идет по плану, сбоев, срывов в работе нет. На части домов по согласованию с собственниками установили металлические тамбуры на входные группы и пластиковые окна в подъездах, выполнили ремонт лестничных клеток и частично отремонтировали  кровлю. А еще заделали около 400 погонных метров панельных швов. Кроме того, во многих домах мы отремонтировали разрушенные и представляющие опасность для жизни и здоровья людей балконные плиты.

- Какие первоочередные задачи стоят перед УК весной?

- Забот множество: обслуживание внутриквартальных территорий по муниципальному контракту (нынче, к счастью, зима была малоснежная, а потому справились с этой работой своей техникой – тремя имеющимися тракторами), регулярная очистка кровель от снега и наледи, подготовка к весеннему паводку, а далее – текущий ремонт в домах, начало подготовки к следующему отопительному сезону.

- За последние годы ваша УК прирастала многоквартирными домами?

-  Бывает, что иногда северчане, недовольные работой своих управляющих компаний и ТСЖ, приходят ко мне на прием, просят ЖЭУ-6 взять их дома на обслуживание. Но мы часто отказываем. По какой причине? Так сложилось, что наши 75 домов находятся практически в одном районе, за счет такого компактного расположения мы оперативно решаем возникающие на вверенном нам жилом фонде проблемы и аварийные ситуации. А потому брать дом, находящийся на другом конце города, считаю, нецелесообразным. У нас и так большой жилой фонд, и если его еще и дальше наращивать, думаю, пострадает качество обслуживания. А это не в наших правилах!

- Часто ли к вам обращаются жители домов, которые стоят в планах на капремонт в обозримом будущем и при этом жалуются на то, что уже сегодня жить в таких условиях невыносимо?

- У нас таких домов нет, так как мы стараемся все необходимые работы делать своевременно для поддержания дома в нормальном состоянии. Кстати, на 2022 год у нас запланирован капитальный ремонт девяти домов. С 2010 года это первые дома, которые попали в график капремонта. На этих домах будет производиться ремонт кровли.

- Кто отвечает за содержание придомовой территории многоквартирного дома?

- Придомовая территория – это земля, которая располагается вблизи многоквартирного дома. Разумеется, всем жителям хочется, чтобы она была чистой и ухоженной, с обустроенными клумбами и газонами, детскими и спортивными площадками. Однако в вопросах благоустройства следует разделять дома, под которыми сформирован земельный участок, и он входит в состав общего имущества, и те, где территория находится в муниципальной собственности. В первом случае работы проводятся управляющей компанией за счет средств собственников и при наличии протокола общего собрания собственников. При этом есть только одна статья расходов, по которой УК может проводить работы по благоустройству, - «текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома». Очевидно, что этих денег не хватает на дорогостоящие работы, но, к примеру, установить или отремонтировать лавочку вполне можно. И мы это, разумеется, делаем.

- А установкой детских игровых площадок занимаетесь?

- Как правило, такие объекты размещаются на муниципальной территории. Кстати, в нашем районе за последние годы муниципалитетом очень много площадок было установлено. Сейчас эта работа продолжается в рамках нацпроекта «Формирование комфортной городской среды» при условии софинансирования объекта и собственниками жилья.

- Жители города вспоминают, что раньше северские ЖЭУ делали к зимним праздникам для ребятишек горки, ледовые городки, снежные скульптуры. А сейчас такое возможно?

- Да, раньше муниципалитет и елки для установки нам выделял. Но в последние годы из-за ограничений, связанных с угрозой распространения коронавирусной инфекции, мы не наряжали елку. Зато в этом году мы возле ЖЭУ установили красивые ледяные фигуры Снегурочки и Деда Мороза. Жители района говорят, что получилась прекрасная фотозона. Это приятно слышать.

А что касается горки, то построить ее во дворе многоквартирного дома можно и в наши дни, однако для этого нужно разрешение городской администрации (если расположить горку на детской площадке, которая находится на муниципальной земле). Но самое главное, что горка должна соответствовать требованиям безопасности, которые с каждым годом ужесточаются. В частности, нужно руководствоваться требованиями «ГОСТ Р 56987-2016. Национальный стандарт Российской Федерации. Безопасность устройств для развлечений. Горки зимние. Требования безопасности при эксплуатации». Горки, не соответствующие требованиям данного ГОСТа, считаются опасными.

- Что самое сложное в вашей работе?

- Я уже говорил, что климат в коллективе у нас вполне благоприятный, настрой рабочий. Трудности, как правило, возникают при общении с некоторыми собственниками жилья, которые не хотят вникать в тонкости жилищного законодательства, даже не стараются понять порядок решения тех или иных проблем. С собственниками жилья, которые не идут на диалог. Исторически так сложилось, что северчане с любым вопросом, касающимся жилищно-коммунальной сферы, идут в УК, даже с теми проблемами, решение которых находится вне нашей зоны ответственности. Так, зимой в нашу компанию было много обращений после получения жильцами многоквартирных домов больших счетов за отопление. Конечно, мы стараемся рассказать, какой тариф действует; как производится начисление; объяснить, что на каждом доме у нас установлены приборы учета теплоэнергии, что регулировкой системы и снятием показаний приборов учета у нас занимается наш специалист (энергетик). Мы готовы при необходимости подсказать, куда собственнику жилья необходимо обратиться по интересующему его вопросу.

- Вы работаете в условиях постоянного совершенствования жилищного законодательства…

- Это так. К примеру, с 1 марта 2022 года вступил в силу целый перечень нормативно-правовых актов, принятых еще в 2021 году. В частности, меняются правила пользования жилыми помещениями, лицензионного контроля и процесса получения управляющими организациями лицензии, требования к энергоэффективности многоквартирных домов и профстандарты в ЖКХ. Как видите, изменений много, и все эти нововведения мы обязаны учитывать в своей работе. Я бы охарактеризовал основной посыл правительства так: поскольку у нас государство социальное, в центре внимания всегда человек, в нашем случае – собственник жилья. И это правильно!

- Евгений Вячеславович, в чем секрет эффективного управления вверенным жилым фондом?

- Вообще-то секретов никаких нет. А вот работа за этим стоит огромная. Только при выполнении некоторых обязательных условий, на мой взгляд, можно надеяться на положительный результат.

- Что это за условия?

- Первое - активно вовлекать в процесс управления домом жителей через Совет дома, общие собрания. Второе - обучать сотрудников и повышать уровень их квалификации. Третье - использовать современные технологии для общения с жителями многоквартирных домов (личные приемы, организация работы диспетчерской службы, проведение соб­раний, общение посредством сети Интернет) и доведение до них информации о деятельности УК. Четвертое - знать законодательство в сфере управления домами, неукоснительно следовать требованиям нормативно-правовых актов и при необходимости отстаивать права собственников. Пятое - выстроить системную работу в коллективе управляющей компании. И наконец, на мой взгляд, главное условие – постоянно с должным вниманием и заботой относиться ко всем домам, находящимся в управлении.

- Что ж, желаем вам успехов в вашем нелегком, но нужном горожанам деле!

Ирина ЯКОВЛЕВА
Фото автора