Многоквартирные дома часто называют человейниками (по аналогии с муравейниками). Разумеется, решение жилищно-коммунальных проблем в условиях такой плотной населенности имеет свою специфику, ведь порой даже собрать всех жильцов дома на собрание для решения какого-либо жизненно важного вопроса бывает просто невозможно.

Как правило, заниматься управлением и содержанием многоквартирных домов приходится управляющим компаниям, которые являются «прослойкой» между жителями МКД и администрацией города, которая в целом отвечает за благосостояние и комфорт горожан. Как говорит Олег Левченко, директор ООО «ЖЭУ-9», «высший пилотаж» работы УК заключается в том, что ее деятельность незаметна, но люди живут в комфортных условиях, когда отсутствуют жалобы на дискомфорт, отсутствие тепла, электричества, воды, на не убранную территорию, не вывезенный мусор и т.д. Наша беседа с Олегом Владимировичем - о специфике работы ЖЭУ-9.

«Хрущевкам» - новую жизнь

- Расскажите, чем отличается ЖЭУ-9 от других управляющих компаний города?

- Пожалуй, только территориальным расположением, этажностью и годом постройки домов. У нас довольно-таки компактная территория. Если в старом городе по большей части двухэтажные дома, в новом городе – высотки, многоквартирники. У ЖЭУ-9, которое стало ООО с 2008 года, в основном пяти- и девятиэтажки 70-80-х годов постройки. Сегодня у нас в обслуживании насчитывается 30 домов, большинство которых имеют плоские крыши.

- То есть те самые «хрущевки»?

- Ну да. Многие жители нашей страны уверены: дома-«хрущевки» были придуманы именно в Советском Союзе для того, чтобы обеспечить горожан дешевым, пусть и не самым комфортным, жильем. Но это не так – первые многоэтажки такого типа строились еще в двадцатых годах прошлого века в Амстердаме. А в СССР эту идею подхватили уже в пятидесятые, во времена правления Никиты Сергеевича Хрущева, отсюда и название домов. «Хрущевки» рассматривались как временное жилье и были рассчитаны на 25 лет. После чего, по мнению Никиты Сергеевича, в стране наступит коммунизм, и жители страны будут обеспечены более удобным жильем. Но многие «хрущевки» благополучно дожили и до наших дней. Специалисты даже утверждают, что при своевременном капитальном ремонте здания оно вполне способно простоять более 100 лет.

Характерная особенность «хрущевок» - плоские крыши. На кровельном материале решили экономить, поэтому крыши проектировали «мягкие», то есть рубероид плюс битум. Панельные дома из готовых блоков сооружались очень быстро. Такие пятиэтажные дома без лифтов и с плоскими крышами имели массу недостатков, но и преимуществ (особенно с точки зрения государства, стремящегося переселить в квартиры большую часть населения страны) было гораздо больше.

И все же для Сибири такие крыши – не лучший вариант, ведь у нас большие перепады температуры. Фактический срок службы такой крыши – до 10 лет, а дальше ее приходится латать, чем мы долгие годы и занимались. Но благодаря тому, что программа капремонта жилого фонда заработала, у нас началось движение: стали делать скатные кровли.

Основным преимуществом скатной крыши перед плоской является низкая стоимость обслуживания и длительный срок службы. Скатные крыши не так сильно подвержены влиянию погодных условий, как плоские. 

С начала работы программы капитального ремонта на девяти домах, находящихся в обслуживании ООО «ЖЭУ-9», сделан капитальный ремонт крыши. В 2023 году на трех домах ведутся работы и в плане еще пять домов.

Если раньше ежегодно мы несли серьезные затраты на ремонт мягких крыш в рамках текущего ремонта, то сейчас эта нагрузка, которая ложилась на население, снимется.

- А ремонт инженерных сетей в вашем жилом фонде планируется?

- Полностью заменили систему отопления и ГВС только по адресу: ул. Солнечная, 11. Это 9-этажный 4-подъездный дом. Поставили там современные тепловые узлы. Время подходит проводить ремонт инженерных сетей и на других домах.

- Как узнать, когда в том или ином доме будут проводить капитальный ремонт?

- Региональный оператор фонда капитального ремонта многоквартирных домов Томской области составил график, который находится в свободном доступе. Любой гражданин может зайти на сайт регионального оператора, найти свой дом и узнать сроки проведения ремонта.

На 2023 год в плане на 14 наших домах -  разработка проектно-сметной документации, замена лифтов, реконструкция крыш.

- Если дом пока не попал на ближайшее время в программу капитального ремонта, а с инженерными коммуникациями возникают периодически проблемы, как быть?

- Зачастую жители многоквартирных домов, если ситуация не совсем критична, отказываются от замены инженерных коммуникаций. И я объясню почему. Строительная компания, проводящая ремонт, должна будет вынести полностью все радиаторы, заменить все стояки, разрушить и заново построить канализацию. Надо ли говорить, что после такой работы в квартирах придется делать полностью ремонт. А у людей уже давно все обжито, вот и отказываются от таких кардинальных перемен. А потому там, где действительно возникают проблемы с отоплением, водоснабжением или канализацией, мы постоячно с 1 по 5 или 9 этаж решаем эти проблемы уже сами. Мы стараемся без большого ущерба выполнить замену стояков за счет средств текущего ремонта. Замену радиаторов за счет средств собственников мы выполняем по их заявкам. 

- Что еще удалось сделать в последнее время для улучшения качества жизни жильцов МКД?

- Регулярная работа по решению проблем граждан, касающихся их комфортного проживания. Обращения разные – от уборки территории и подъездов, утепления межпанельных швов, протечек разного рода и т. д.

- Трудовые будни УК – ежедневное решение бытовых проблем горожан: забота о чистоте в подъездах домов, наведение порядка на придомовых территориях…

- Да. Труд большой и неблагодарный. Взять хотя бы содержание канализации. Засоры устраняем ежедневно. Основная причина - человеческий фактор! Складывается впечатление, что люди не умеют пользоваться унитазами. Во время осенних заготовок бросают в слив капустные листья, помидоры, огурцы, круглый год вытаскиваем из труб предметы женской гигиены, тряпки, детские игрушки. Надо ли говорить, что подвал оказывается затопленным. Чистим, неделю сушим, хлорируем… Что делать? Пишем объявления, давим на совесть, но помогает это плохо…

В домах, оборудованных мусоропроводом, пакеты с мусором, если они не вмещаются в мусороприемник, жильцы оставляют на лестничных площадках или возле подъезда. И нам приходится все это убирать, чистить, мыть.

Совет да любовь?

- Насколько важно налаживание диалога УК с жителями обслуживаемых домов?

- Как вы знаете, согласно Жилищному кодексу собственники жилья обязаны ежегодно принимать решение на общем собрании многоквартирного дома по определению стоимости содержания, текущего ремонта и управления общего имущества МКД. Проводятся собрания собственников. Где активные жители и выбран совет дома, соответственно и определяется стоимость услуг УК для достойного содержания дома. Но на некоторых домах жители аморфны, стоимость услуг заложена минимальная, не меняется годами. А потому мы можем в таких домах только полы в подъездах помыть да прилегающую к дому территорию подмести, плюс поддерживать в исправном состоянии инженерные сети, никаких косметических ремонтов в подъездах.

А есть другие примеры, где советы домов инициативные, активные, работоспособные (ул. Ленина, 94, пр. Коммунистический, 106, 98,  ул. Солнечная, 3, ул. Курчатова, 6, ул. Ленина, 108). Люди хотят содержать свое имущество в надлежащем виде, чтобы в подъездах, возле домов было красиво, чисто, уютно, и мы помогаем им в этом.

Хорошо, когда в совет дома входят люди неравнодушные и способные разбираться в жилищно-коммунальных вопросах, они помогают выстроить диалог, достичь взаимопонимания с другими жителями дома.

Вместе с членами совета дома мы составляем план работы на новый год. Они высказывают свои предложения о том, что нужно делать на доме, мы - свои, исходя из того, какие технические моменты, недочеты, неисправности мы выявили в ходе весеннего и осеннего осмотров жилого здания. В итоге этого диалога советы домов сами принимают решение, какие работы выполнять в первую очередь, а какие пока могут подождать, помогают сформировать повестку общего собрания собственников.

Сложно, но можно

- С задачами по содержанию внутриквартальных территорий сложно справляться?

- Сложно, но можно. На прошлой неделе за два дня до праздника мы завершили работу по снятию зимних накатов. Благо, у нас два стареньких трактора своих, плюс брали в аренду два фронтальных погрузчика. И в такую снежную зиму справились со своей задачей: ни разу у нас не было ситуации, чтобы застряли во дворах машины, не смогла проехать спецтехника.

К концу этой недели обещают потепление. Так что технике и дворникам придется трудиться на территории - гонять шугу, пускать ручьи, чтобы люди могли спокойно ходить не промочив ноги.

На сегодня у нас в ЖЭУ-9 работают 8 дворников. Труд очень тяжелый, контингент занят один и тот же, мигрирует из ЖЭКа в ЖЭК. Три человека работают уже давно, бригадир – А.С. Бардин.

Закон плюс инициатива

- Российское законодательство (и жилищное в том числе) постоянно совершенствуется. Какие изменения произошли в последнее время в вашей сфере?

- Законодательство постоянно меняется. Вступило в силу ПП №  92 от 03.02.2022 г., касающееся оплаты КР на СОИ, о котором много сказано. 

В этом году управляющие организации проходят перелицензирование. Согласно ч. 4 ст. 192 ЖК РФ лицензия выдается сроком на пять лет. В примечании к этой норме сказано, что для всех организаций, получивших лицензию до 1 января 2018 года, он начинает исчисляться с момента вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ – с 11 января 2018 года. Следовательно, управляющие организации, получившие лицензию в 2018 году и ранее, должны ее продлить к 11 января 2023 года или в течение всего этого года, в зависимости от даты ее получения.

Решение о переполучении документа надзорный орган принимает на основании результатов проверки УК. Ведомство проверяет лицензиата: на соответствие лицензионным требованиям, предусмотренным п. п. 1–6.1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ – заполнение ГИС ЖКХ, на отсутствие грубых нарушений лицензионных требований, предусмотренных пп. пп. «в–д» п. 4(1) ПП РФ № 1110; на отсутствие неисполненных предписаний об устранении грубых нарушений лицензионных требований с истекшим сроком выполнения на дату проведения проверки.

И мы перед новым годом прошли эту процедуру.

- Олег Владимирович, мэром ЗАТО Северск во время последнего визита губернатора в наш закрытый город была поднята тема, позволяющая, по его мнению, снять многие вопросы населения по работе управляющих компаний (по содержанию жилого фонда, по проведению текущего ремонта МКД, содержания придомовых территорий и т.д.). Николай Диденко предложил в порядке пилотного проекта передать государственные полномочия жилищного надзора,  контроля над лицензионной деятельностью управляющих компаний муниципалитету. Сегодня исполнительная власть Северска не имеет права этого делать. «Очень надеюсь, что вопрос решится положительно, и мы сможем не на словах, а на деле оказывать жителям ЗАТО Северск реальную помощь и поддержку, осуществляя контроль за работой управляющих компаний. Уверен, что в этом случае качество обслуживания, содержания жилого фонда и придомовых территорий улучшится существенно», - сказал тогда Николай Васильевич. А как вы относитесь к инициативе мэра? 

- Положительно. Думаю, для УК ничего не изменится, ведь требования к нам не меняются. Как проверяли нас, так и будут проверять, как реагировала власть региона на жалобы населения, так и будет реагировать. А вот областной департамент при этом варианте немного разгрузится, просто несколько его специалистов будут находиться в Северске. Думаю, многие вопросы будут решаться более оперативно, ведь и нам для этого не придется ездить в областной центр.

Долг платежом красен!

- Все руководители управляющих компаний отмечают, что одна из главных проблем в работе УК – долги населения за оплату жилищно-коммунальных услуг. Как быть, жить и бороться?

- О причине неплатежей каждый из нас знает не понаслышке, и добросовестность граждан в данном вопросе оставляет желать лучшего. Зная сезонных характер неплатежей населения (количество должников резко увеличивается в летние месяцы, когда в разгаре дачный сезон, время отпусков), мы проводим работу по предупреждению задолженности и снижению той задолженности, что возникла относительно недавно, так как долгосрочные долги взыскать намного сложнее. Система работы с должниками включает реализацию целого ряда мероприятий: мониторинг и предупреждение задолженности; снижение задолженности в досудебном порядке; взыскание задолженности через суд. Вопросами взыскания долгов за ЖКУ (подготовка исковых заявлений) занимается ЕРКЦ.

Самые ответственные плательщики, как показывает практика, это пенсионеры, которые, получив пенсию, стараются рассчитаться по счетам. Собираемость платы у нас составляет в среднем 80-85%. К сожалению, есть злостные неплательщики, имеющие по 500 тыс. рублей долга.

- А действенна ли такая мера, как ограничение должников в подаче ресурса?

- По электричеству эта мера работает, а вот ставить заглушки на канализационную систему не всегда решаемся (велик риск протопления нижележащих квартир). Так что пытаемся применять другие меры воздействия. В плане взимания долгов работаем совместно с ресурсо­снабжающими организациями и ЕРКЦ.

Золотой фонд

- Есть расхожее мнение, что золотой фонд успешного предприятия – это список ценных сотрудников. Расскажите, пожалуйста, о коллективе ООО «ЖЭУ-9».

- «Золотым фондом» нашего предприятия является персонал, имеющий ключевые, приоритетные для УК рабочие специальности, продемонстрировавший высокий профессионализм при выполнении производственных задач и достигший высоких результатов в труде. Вопрос «есть ли на свете незаменимые сотрудники?» относится к числу риторических. В любой организации есть люди, о которых нельзя сказать просто - «персонал». Они, скорее, ценный капитал, который накапливается, приумножается и бережно хранится. С другой стороны, организация - это гибкая система, для которой отсутствие или замена одного из звеньев цепи вовсе не является катастрофой. Так что решение кадровой проблемы – задача для нас приоритетная. Скажу без преувеличения: коллектив у нас замечательный! Каждый участок, каждое звено, каждая бригада стараются делать свое дело качественно, соблюдая все нормы и сроки. А работа у всех трудная и ответственная.

Взять, к примеру, плотников. Работы у них невпроворот: зимой сосульки с крыш сбивают, снежные и ледяные навесы очищают, следят за козырьками подъездов; летом они заняты ремонтом крыш. Ребята стараются, чтобы людям было и комфортно, и безопасно. А руководит этой бригадой мастер Екатерина Юрьевна Матвейчук.

Очень стабильно и хорошо в течение года работает бригада слесарей во главе с А.И. Уткиным. Д.Н. Ирабиров, В.С. Золотов, А.Н. Карпухин не первый год работают, прекрасно знают свое дело. А про газосварщика А.Л. Яворского и коллеги, и жильцы говорят, что у него «золотые руки» (выполняет любое задание качественно и быстро).

Хочется отметить и работу наших трактористов – В.Э. Зенькова (в понедельник у него последний рабочий день – уходит на заслуженный отдых) и А.Э. Шторка. В паре они отработали не один год. В снегопад с шести утра они на тракторах очищают от снега всю нашу территорию, чтобы люди комфортно шли с утра по своим делам. Это специалисты высокого класса!

Да и мастера у меня работают замечательные. Это Е.Е. Галкина (мастер по благоустройству) и Е.Ю. Матвейчук (мастер- строитель). Жаль, ушел на пенсию грамотный специалист В.В. Демидов, который отвечал за сантехников. 

- Значит, текучки кадров у вас нет?

- Среди ИТР нет, а вот коллектив дворников, уборщиц постоянно меняется. Чем это объяснить? Работа очень тяжелая, порой неблагодарная. Требования предъявляем и мы, и население высокие, а вот ценить их труд люди порой не умеют. Не каждый выдержит такое. Но и здесь есть кадры проверенные, надежные. А вот с лентяями и прогульщиками мы без сожаления расстаемся.

- Олег Владимирович, каковы ваши задачи на ближайшую перспективу?

- Повторю: главное, что определяет жизнеспособность любой компании – наличие работоспособного, квалифицированного и ответственного коллектива. А потому считаю своей основной задачей – сохранить, а может даже и приумножить нашу команду сотрудников, которые по сути являются единомышленниками. Вот тогда, думаю, можно быть уверенным, что свои обязанности по содержанию жилого фонда мы сможем выполнять и впредь на отлично. А планов у нас, поверьте, много, и все они в конечном итоге направлены на повышение комфортности проживания населения.

- Ваши пожелания коллегам в связи с прошедшим профессиональным праздником?

- Прежде всего желаю всем здоровья, оптимизма, удачи, успехов. Чтобы работа приносила радость, удовлетворение. Знаю, что порой горожане даже не представляют, какой у нас напряженный, тяжелый труд, ведь когда в квартирах светло и тепло, в подъездах чисто и уютно, крыша не течет, лифт работает безотказно, тротуары почищены, то все это воспринимается как должное. Но, повторю, за всем этим стоит ежедневная, трудная работа десятков человек.

Я желаю и сотрудникам нашего ООО «ЖЭУ-9», и коллегам из других управляющих компаний (а их у нас в городе немало) как можно чаще и как можно больше получать приятных отзывов о работе. По себе знаю, что это придает сил, энергии. После этого хочется жить и работать еще лучше, плодотворнее. И если уж доведется получать кому-либо из нас жалобы от жильцов подведомственных домов, то желаю, чтобы все спорные вопросы разрешались добром, чтобы проблемы удавалось разрулить быстро, не доставляя населению каких-либо неудобств.

А что касается руководителей УК города, то надеюсь на дальнейшее сотрудничество и взаимовыручку. Так сложилось в нашем городе, что все мы поддерживаем хорошие отношения. А потому, если сломался у кого-то трактор, или нет, к примеру, сварщика, но срочно нужно выполнить работу, всегда найдется тот, кто протянет руку помощи. Регулярно мы встречаемся на совещаниях, решаем не только общегородские проблемы, но и обсуждаем текущие вопросы. Я желаю всем благополучия и процветания, ведь в результате от этого улучшится и жизнь всех горожан.

А жителям многоквартирных домов я желаю ценить труд работников жилищно-коммунального хозяйства, помогать сотрудникам УК заботиться о жилом фонде, не мусорить в подъездах, не разрушать площадки, пресекать действия вандалов, вовремя сообщать в ЖЭУ о возникающих проблемах. А еще мы ждем разумных и интересных предложений от населения по поводу благоустройства придомовых территорий и повышения качества обслуживания жилья (в этом плане мы возлагаем большие надежды на инициативные и  работоспособные советы домов). Так что всем нам удачи!

Ирина ЯКОВЛЕВА
Фото автора