Вторник
27 октября 2020г.
23:33
место для соц сетей
 
Свежий выпуск
№42 от 23.10.2020
№ 42 (195)
 
Социальные сети
Поделиться газетой «Диалог»
 
О капремонте многоквартирников
В прошлом номере «Диалога» мы рассказали о встрече северчан с генеральным директором Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Томской области Сергеем Световцом, в ходе которой он сделал выступление, а потом ответил на  многочисленные вопросы.
Тогда мы опубликовали только основную часть его выступления. Поэтому, прежде чем перейти непосредственно к вопросам и ответам, осветим последние моменты, на которые гендиректор регионального фонда также обратил внимание.

Собственники могут помочь
Если собственник помещения в многоквартирном доме не получил квитанцию на оплату взносов на капремонт, а, допустим, соседи ее получили, то это может означать только одно – в региональном фонде нет данных по квартире этого собственника. База данных, которую он формировал, сегодня содержит 450 тысяч лицевых счетов. Все сведения он получал из Росреестра, заключив с ним соответствующее соглашение при посредничестве Департамента ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области. Сейчас региональный фонд настраивает механизмы обновления этой информации.
Но в этом деле есть свои сложности. Росреестр образовался в 1998 году. А до этого сделки по приобретению недвижимости либо по приватизации квартир происходили в Бюро технической инвентаризации. Там договор фиксировался, регистрировался. Эти сведения БТИ готово предоставить, но за плату, и не маленькую - речь идет о нескольких десятках миллионов рублей. Региональный фонд пытается договориться с ним о приемлемых условиях предоставления этой информации и ищет другие пути обновления, уточнения  своей базы данных. В этой связи он опять-таки обращается и к собственникам, не получившим квитанции, сообщить ему об этом и предоставить копию документа – в данном случае копию договора приватизации, который был зарегистрирован в БТИ. Документ ему можно отправить по факсу, почтой, в электронном формате, а также принести в региональный фонд. И его специалисты внесут эти данные в базу.
Еще одна просьба касалась работы Сбербанка, который с 7 ноября стал принимать платежи собственников, владельцем счетов которых является региональный оператор. Если в каком-то отделении банка такой платеж у собственника не приняли – сообщать о том в региональный фонд, который, как уже многие знают, и является региональным оператором, указав номер отделения банка и дату, когда это произошло. В свою очередь эта информация будет доведена до руководителей банка для принятия соответствующих мер по налаживанию производственной дисциплины.
Было сказано и о том, что в первое время – по истечению одного или двух месяцев – собственникам, попавшим в разряд должников по уплате взносов на капремонт, региональный фонд не будет выставлять штрафы, пени, неустойки. Потому что идет настройка системы, и далеко не всегда на первом этапе виноват человек в том, что не смог вовремя уплатить взносы. А срок их уплаты – до двадцатого числа месяца, следующего за месяцем начисления.
Закончил свое выступление Сергей Световец сообщением о том, что Томская область на 2015 год может получить государственную поддержку – о том заявляет Фонд содействия реформированию ЖКХ. Также соответствующие средства предусматриваются и в областном бюджете. По прогнозным данным, в 2015 году тот или иной вид капремонта будет выполнен в 200 многоквартирных домах в целом по области, в 2016 году – в 300-350. 
 
Такое право есть
Далее последовали вопросы. Не нарушает ли региональный фонд законодательство, приступив к сбору взносов при отсутствии в региональной программе перечня жилых домов с указанием периода капремонта по каждому конкретному дому?
Такое законное право у него есть. У собственников домов,  включенных изначально в региональную программу и после ее актуализации, возникает обязанность по уплате взносов по истечению восьми месяцев с момента опубликования этой программы и ее обновленных данных. Она содержит перечень домов и периоды проведения капремонта. В каждом доме, у которого срок эксплуатации более  пятнадцати лет, на момент окончания первого периода, десятилетнего, должен быть проведен хотя бы один вид капитального ремонта. Виды капремонта обозначены в разделе региональной программы. К ней прилагается краткосрочный план капремонта домов, устанавливающий конкретный срок проведения ремонта и требуемую сумму, что и прописано в Жилищном кодексе. Есть и третий документ – приказ Департамента ЖКХ и госжилнадзора Томской области, которым утвержден порядок применения установленных критериев по определению очередности ремонта домов. Эти три документа, каждый из которых по отдельности был бы бессмысленным, и представляют стройную систему под общим понятием «региональная программа». 
Прописывать в самой же региональной программе, рассчитанной на тридцать лет, в каком году и какой вид ремонта будет проведен в каждом из 6,5 тысячи многоквартирных домов, не имеет смысла, посчитала наша региональная власть. Критерии, по которым определяется очередность ремонта домов и далее, исходя из финансовых возможностей, формируется краткосрочный план, могут меняться, дополняться. И тогда бы пришлось менять очередность ремонта домов: одни опускать по очереди вниз, другие - поднимать. А делать этого нельзя. Жилищный кодекс говорит, что если год капитального ремонта дома определен, то эта работа должна быть выполнена именно в этом году, а, например, не в следующем.
Кстати, недавно региональный фонд проверили специалисты Росфиннадзора, в том числе на предмет соблюдения очередности ремонта домов в нынешнем году. Они взяли весь массив данных именно по городу Северск, самостоятельно применили действующие в нашей области критерии и баллы, посчитали и  убедились в том,  что дома, попавшие в краткосрочный план на 2014 год, действительно были под номером один и два. В том числе указали, что региональная программа,  разработанная в соответствии с Жилищным кодексом, состоит из трех документов.

Учитывалась платежеспособность населения
Вопрос об установленном размере минимального взноса в сумме 6 рублей 15 копеек содержал подоплеку: мол, для нас, особенно пенсионеров, это большая нагрузка по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Отвечая на него, Сергей Световец, заметил, что методика расчета минимального размера взноса, помимо прочего, содержит требование по учету платежеспособности населения. Проводя соответствующе расчеты, Департамент ЖКХ и госжилнадзора Томской области собирал данные по каждому муниципальному образованию, учитывая при этом даже типы домов. И получалось, что экономически обоснованная величина взноса в них колеблется от 13 до 33 рублей. В методике же говорилось о том, что общий платеж за жилищно-коммунальные  услуги при включении в него взноса на капремонт, не должен превысить в среднем по региону десяти процентов. 6 рублей 15 копеек – это и есть 9,98 процента увеличения платежа за жилищно-коммунальные услуги в среднем по региону. Вот так сложилась эту сумма.
Конечно, собственники, собравшиеся в большом зале северской администрации, интересовались, будут ли при назначении и выплате жилищной субсидии учитываться  взносы на капремонт. И получили утвердительный ответ.
А если собственник отказывается платить взнос, то каковы для него будут последствия? Они прописаны в административном законодательстве – это штраф, пени, неустойка. То есть проводится обычная претензионная работа, начинающаяся с направления уведомлений о необходимости погасить задолженность и заканчивая крайней инстанцией – судебной. В случае неисполнения решения суда к должникам приходят приставы-исполнители.
Здесь следует сказать о том, что в Госдуму РФ на рассмотрение внесен пакет законопроектов об ужесточении требований к неплательщикам в целом за жилищно-коммунальные услуги, в перечень которых теперь входит и капремонт. Планируется существенное увеличение штрафов, пени, неустоек. Также речь идет о том, что в случае такой задолженности должник не сможет распорядиться своим имуществом, например, не сможет оформить сделку купли-продажи квартиры.

Сохранность средств гарантирована
Из каких средств будет оплачиваться работа регионального фонда, его сотрудников? Содержание  фонда, в том числе и выплата заработной платы, печать и доставка квитанций, уплата процентов комиссионных сборов, которые сборщик платежей забирает, приобретение фондом необходимых программных продуктов – все это делается исключительно за счет средств бюджета Томской области. Деньги собственников, в том числе проценты, накручиваемые на взносы, которые региональный оператор размещает на общем счете в Газпромбанке, будут тратиться только на цели капитального ремонта.
Нет уверенности в сохранности денежных средств, которые собственники вносят на общий счет, владельцем которого является региональный оператор, то есть региональный фонд? Сомневающимся было сказано, что сохранность этих средств гарантирована бюджетом Томской области. Если они вдруг будут потрачены куда-то не туда, что вообще трудно представить, даже если банк, где они хранятся, «треснет», то все до копейки обязан будет возместить бюджет Томской области. Он в полном объеме отвечает по всем обязательствам регионального оператора.
А учет этих средств ведется в разрезе каждого муниципального образования, каждого многоквартирного дома и каждого лицевого счета. Любому собственнику, в письменном виде запросившему в региональном фонде информацию о своей истории платежей, получит ее. Также ему может быть предоставлена информация по своему дому о накопленных взносах, разумеется, с учетом соблюдения требований закона о защите персональных данных – сколько было начислено и собрано средств, сколько их потрачено на ремонт, если он произошел, сколько средств осталось на остатке. Кроме того, такую информацию региональный фонд обязан ежегодно публиковать, размещать на своем сайте.
Кто является плательщиком взносов на капитальный ремонт? Это не только физические лица, но и юридические. Например, если в доме, допустим, есть аптека, то ее владелец является таким же плательщиком взносов на  капремонт, как и владельцы жилых помещений. В доме может быть муниципальный жилой фонд. В этом случае плательщиком взносов является муниципалитет, а не тот гражданин, которому по найму предоставлена квартира. И платежный документ должен уходить в администрацию города. Да, собственник может договориться с арендополучателем о том, чтобы он оплачивал квитанцию. Но она должна оформляться именно на собственника, выставляться ему.
А все-таки, что делать собственнику жилого помещения, если он не получил жировку на оплату взноса? Значит, в региональном фонде нет сведений по этой квартире и нужно ему направить копию договора о приватизации. Копию снять – тоже денег стоит? Бесплатно это можно сделать, посетив региональный фонд, специалисты которого никому в том не отказывают.
Помощь собственников в предоставлении сведений трудно переоценить. В последнее время в региональный фонд приходят по восемьдесят-сто человек в день, предоставляя копии документов. Но это для него не единственный источник получения сведений. Сейчас он ведет переговоры с рядом организаций, располагающих соответствующими базами данных на предмет безвозмездного получения сведений. С другими организациями такое взаимодействие уже налажено.
Каков статус регионального фонда? Он является некоммерческой организацией в форме фонда. Его учредитель – Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области, который стал таковым по поручению администрации Томской области.

Другая система
«Коль ремонт лифтов произошел, то в доме больше никакого вида капремонта не будет проводиться в первый десятилетний период региональной программы?» - последовал  вопрос. Выяснилось, что это не так.
Гендиректор регионального фонда пояснил, что это делалось по другой системе проведения капитального ремонта. Замена лифтов и другие виды капитального ремонта последние семь лет выполнялись за счет средств государственной поддержки, которые выделяет Фонд содействия реформированию ЖКХ в рамках федерального закона № 185. В областном нормативном акте прописано, что если дому оказана финансовая государственная поддержка по 185-му закону, то в ближайшие пятнадцать лет он такую же поддержку, на ремонт того же конструктивного элемента, получить не может. Сие означает, что если ремонтировались лифты, то после этого в течение пятнадцати лет получить на эти цели господдержку дом не может. А на другой конструктивный элемент, допустим, крышу – может.
Нередко возникали такие ситуации. В доме десять лифтов, а отремонтировали только два. Или в двух подъездах поменяли стояки, а в двух подъездах – не поменяли, денег не хватило. А считается, что такой вид капитального ремонта как замена лифтового хозяйства или системы отопления в доме выполнен.
Поэтому, проанализировав ситуацию, областной департамент ЖКХ совместно с региональным фондом сейчас представил пакет предложений в Законодательную думу Томской области для того, чтобы внести соответствующие изменения в областное законодательство. Суть их, если оперировать выше приведенным примером, такова: на два отремонтированных лифта в течение пятнадцати лет господдержку получить нельзя, а на восемь лифтов, которые не были отремонтированы, можно.
А если все собственники помещений многоквартирного дома отказываются платить  взнос, что тогда? Смысл тот же самый – надо претензионную работу проводить с каждым собственником. Если в доме сто квартир, то, значит, надо сто обращений по взысканию задолженности в суд направлять. Все собственники обязаны уплачивать взносы на капремонт.

Деньги следуют…
Был задан и такой вопрос: «Собственники дома решили копить свои взносы на специальном счете управляющей компании. Какова процедура открытия такого счета?».
Здесь надо понимать, что управляющая компания может стать владельцем специального счета только с 1 января 2015 года. А вообще процедура открытия спецсчета проста. Поручали это сделать собственники и региональному оператору. Он писал заявление в банк, который выбрали собственники, прикладывал копию протокола общего собрания. Банк рассматривал заявление регионального оператора, направлял ему экземпляр договора. Тот его рассматривал, подписывал и отправлял обратно в банк. Он, со своей стороны, его подписывал, оставляя один экземпляр у себя, то же делал региональный оператор.
Заметим, специальный счет открывается на каждый дом.
Кто-то из зала поинтересовался, нельзя ли в квитанции указывать общую сумму, которую накопили собственники дома. Вопрос-предложение гендиректору фонда показалось интересным. В принципе это можно сделать. 
Как будет решаться вопрос о передаче средств фонда капитального ремонта каждого собственника помещения другому собственнику в случае неравноценного обмена, купли-продажи жилья, иных сделок с недвижимостью? Жилищный кодекс такой передачи не предусматривает. Проще говоря, деньги в виде взносов, которые уплачивал собственник, не следуют за собственником. Они остаются за помещением. Например, собственник продал трехкомнатную квартиру, за которую платил взносы по 600 рублей в месяц, и купил однокомнатную квартиру, за которую ему теперь нужно уплачивать взносы по 200 рублей в месяц. Так вот, те взносы, которые он раньше платил за трехкомнатную квартиру, остаются за этой квартирой – неважно, на каком счете копятся эти денежки, на общем или специальном.

О новостройках и аварийных домах
Отвечая на вопрос, касающийся новостроек, гендиректор фонда сообщил о том, что у собственников домов, введенных в эксплуатацию в конце 2013 года и первой половине 2014 года, обязанность по уплате взносов наступит по истечении восьми месяцев, считая от месяца опубликования актуализированной региональной программы. Сделано это было в октябре 2014-го. Речь идет как раз о тех 130 домах, которых ранее не было в региональной программе, но позже их в нее включили, тем самым обновив ее.
Обязаны ли собственники многоквартирного дома, построенного в 2014 году, формировать фонд капремонта? В региональный фонд уже поступали коллективные письма от собственников новостроек, в коих они сообщали, что отказываются платить взносы: мол, наш дом новый, и мы не хотим участвовать в системе капитального ремонта.
Конечно, они не правы. Жилищный кодекс таких случаев не предусматривает. В нем говорится о том, что у всех собственников многоквартирных домов, включенных в региональную программу, возникает обязанность по уплате взносов. Единственные, кто от этого освобождаются, - это собственники домов, которые находились в региональной программе, а потом были признаны аварийными и подлежащими сносу. В этом случае квитанцию на оплату взносов им не направляют.
А что делается со взносами, которые они к этому времени накопили? Законодатель говорит так. В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции – а это указывается в соответствующем постановлении – деньги, накопленные собственниками, направляются на цели сноса или реконструкции. А если многоквартирный дом подлежит сносу, а собственники - расселению в связи с тем, что земельный участок под домом изымается для государственных, муниципальных нужд, то в этом случае все накопленные деньги возвращаются собственникам. 
Если деньги собственников дома копились на общем счете, а потом они приняли решение об открытии специального счета, то через какое время деньги с общего счета будут перечислены на специальный? Получив от собственников протокол такого решения, региональный оператор его исполнит по истечению двух лет. Таково требование Жилищного кодекса. То есть все эти два года региональный оператор будет выставлять этим собственникам квитанции, их деньги будут накапливаться на общем счете. Но по истечении двух лет они будут переведены им на спецсчет – с процентами, которые на них начислялись в банке.
Принять решение о выборе другого способа формирования своего фонда капремонта собственники могут принять в любое время. Разумеется, можно со специального счета уйти на общий. И такие примеры уже есть. Делается это просто и быстро. Протокол решения общего собрания собственники направляют региональному оператору, и тот  переводит их взносы на общий счет.
Какой процент голосов необходим для того, чтобы на общем собрании было принято решение о переходе со специального счета на общий? Здесь правила игры не меняются. Нужно набрать две трети голосов. Но надо понимать, что при этом учитывается количество квадратных метров, которыми располагают собственники, а не количество собственников, находящихся в доме. Условно говоря, у одного собственника имеется 50 квадратных метров, у двух других – по 25. Если владелец 50 квадратных метров и владелец 25 квадратных метров проголосовали за решение, значит, оно считается принятым.
Что делать в такой ситуации? В квартире два собственника, чужие люди. Квитанция пришла одна, а один из собственников не хочет платить взнос. Сергей Световец опять-таки обратился с просьбой сообщать об этом. После этого в региональном фонде разделят лицевой счет на две части, и квитанция будет выставляться и одному, и другому собственнику. Если один из них не будет уплачивать взнос, с ним будет вестись претензионная работа. А к добросовестному плательщику, разумеется, претензий не будет.

Контролирующих много
Если у собственников, взносы которых аккумулируются на общем счете, возникла необходимость срочно что-то в доме отремонтировать, допустим, дверь сломалась, то можно ли вне очереди получить на эти цели деньги с общего счета? Ответ был таков. Деньги, которые собираются на общем либо специальном счете на капремонт, тратятся исключительно на эти цели. Капитально отремонтировать на них  можно подвал, фасад, крышу, инженерные коммуникации, лифтовое хозяйство. Дальше в нашем областном законе, выражаясь фигурально, стоит точка. Возможно, этот список дополнят, что-то добавят. Но пока – только так. Очередность домов, находящихся на общем счете, устанавливается исключительно по критериям и баллам. А для экстренных, срочных ситуаций есть, например, фонд по чрезвычайным ситуациям. 
Почему ваш фонд квитанцию за капремонт выставляет отдельную? И почему  в общей жировке, которую мы получаем, есть графа «капитальный ремонт»? Отвечая на первый вопрос, Сергей Световец пояснил, что такое принципиальное решение принял учредитель фонда – квитанция выставляется на отдельном платежном документе. А строку за капремонт может предъявлять управляющая компания. Если она появилась после того, как были внесены соответствующие изменения в Жилищный кодекс, то есть после декабря 2012 года, то это незаконно. Если эта строка появилась раньше – такое возможно. Допустим, собственники приняли решение капитально отремонтировать в своем доме какой-то конструктивный элемент. Управляющая компания это сделала. Но денег у нее не хватало, и она прокредитовалась в банке.  Собственники должны ей вернуть то, что компания взяла по кредитам. В этом случае эта строка правомерна. Но это сказано, какой может быть ситуация. Понятно, что в каждом конкретном случае, каждом доме надо отдельно смотреть ситуацию и разбираться.
Кто будет контролировать региональный фонд? Контролирующих структур и ведомств много. С 19 сентября по 26 октября  его уже проверил Росфиннадзор. Сейчас к нему с проверкой заходит Департамент ЖКХ и госжилнадзора Томской области. Будет проверять фонд и областное КРУ. Могут его проверить иные финансовые и специальные органы, уполномоченные это делать, в том числе – специалисты муниципального образования, которое оказывало поддержку при капитальном ремонте домов, расположенных на его территории. Собственники в плане контроля могут запросить соответствующую информацию по своим взносам. Собственники домов, взносы которых аккумулируются на общем счете, имеют право определить и направить в приемочную комиссию своего представителя, который будет подписывать акт приемки выполненных работ, высказывать замечания на стадии приемки. Это тоже является элементом контроля.

Александр ЯКОВЛЕВ

 
                        
                        
Выпуск № № 58 (1297)
Поделиться в соцсетях:

 
Календарь
 
Информация
График работы редакции «Диалог»
понедельник — четверг
9:00 — 18:00

пятница
9:00 — 16:00

Газета выходит каждую пятницу.
Подать объявление и рекламу в текущий номер можно до 11:00 четверга.
 
Погода
ПОГОДА в Томске